imgonlineВ останньому випуску новин АПД (№ 7, тиждень 14, квітень 2020) Земельний компонент проєкту АПД вже представив коротке резюме Закону № 2178-10 про реформування ринку землі в Україні. 

Сьогоднішня перша оцінка закону наступна:

Можливі шанси для позитивних зрушень:

1. Українські власники сільськогосподарських земель зможуть продати своє майно з 1 липня 2021 року. Це символічне зміцнення права власності для понад 7 мільйонів українців може бути використане для подальшого менш заполітизованого просування гостро необхідних законодавчих рішень та проєктів, необхідних для розвитку ринку сільськогосподарських земель. Мінімальний консенсус, який зараз застосовується, пропонує можливість вдосконалити окремі, раніше політично суперечливі норми, наприклад, в частині максимальної кількості земель для придбання, приватизації державної землі та залучення іноземців до ринку сільськогосподарських земель.

2. З прийняттям Закону створюються умови для використання права власності на сільськогосподарські угіддя в якості забезпечення для фінансування інвестицій. Це може полегшити фермерам/ сільськогосподарським компаніям доступ до банківських позик чи кредитів. Невідомо, чи буде у банківського сектору достатньо забезпечення, для відповідних боргових зобов’язань за землю до 2024 року, чи кредитування працюватиме лише в тому випадку, якщо на ринку сільськогосподарських земель зможуть діяти не лише фізичні особи (з дуже низькою межею дохідності), а й аграрні компанії.

3. Протягом двох з половиною років українським фермерам надається можливість збільшити свою власність щодо сільськогосподарських угідь за ймовірно порівняно низькими цінами, перш ніж їм доведеться конкурувати з (фінансово сильнішими) компаніями на ринку землі. Організація розвитку ринку землі, як покроковий процес, може допомогти зміцнити менші структури в сільськогосподарському бізнесі та підвищити середню продуктивність сільського господарства. Структурний внесок у підвищення продуктивності праці можна очікувати від окремих дрібних виробників, оскільки з 2021 року вони зможуть збільшити свої сільськогосподарські угіддя в рамках Закону шляхом купівлі, і, зокрема, використовувати їх для отримання кредитів для фінансування необхідних інвестицій для підвищення продуктивності. У той же час продавці земель сільськогосподарського призначення досягають більшої купівельної спроможності і, таким чином, завдяки більшому споживанню сприяють розвитку української економіки. Оскільки малий бізнес в основному працює на регіональному рівні, виходячи зі свого місця розташування, відкриття ринку землі може призвести до збільшення податкових надходжень до місцевих громад, в яких розташовані відповідні сільськогосподарські землі, що здійснюватиме загальний позитивний вплив на розвиток сільської місцевості.

4. Заборона на продаж державних / комунальних земель сільськогосподарського призначення є зрозумілою, беручи до уваги поточну економічну кризу та військовий конфлікт, що, на жаль, триває на Сході України. Це дозволить уникнути ризику того, що майно «державного сектору» буде широко продаватися за набагато нижчою ціною, ніж його потенціал на ринку землі, який лише розвивається, без встановлення відповідних процесів ціноутворення.

Тому, для кожної Об'єднаної територіальної громади наразі існує можливість розробити власні концепції ведення господарської діяльності та приватизації та спрямувати їх відповідно до аграрно- та структурно-політичних цілей, які ще необхідно визначити. Залежно від різних умов в регіонах України, цей підхід може включати міркування щодо приватизаційного періоду (короткотерміновий дохід від продажу порівняно з довгостроковим доходом від оренди), обмеження групи покупців (сприяння місцевим фермерам, молодим фермерам, господарствам з високою інтенсивністю праці, органічному землеробству тощо), фінансових інвестицій від додаткових надходжень від перепродажу і тому подібне. Однак для середнього та довгострокового позитивного розвитку важливо, щоб було визначено конкретний час для зняття цього торгового обмеження для державних та комунальних земель. Діалог між регіонами та Парламентом має бути інтенсивно продовжено у найближчі місяці, щоб забезпечити можливість зняття заборони на продаж. Для цих майбутніх рішень напрочуд важливішим є забезпечення прозорості щодо купівлі та оренди земель сільськогосподарського призначення, а також збір і оцінювання сформованих показників та представлення їх громадськості належним чином.

Можливі ризики негативного розвитку подій:

1. Порівняно з попередніми версіями законопроекту, жорсткіше державне регулювання (ліміти на придбання, заборона продажу земельних ділянок, що належать державним або місцевим органам влади, виключення суб'єктів, які не мають громадянства України) можуть негативно вплинути на розвиток функціонального та прозорого ринку сільськогосподарських земель та приховують потенціал просування нових сірих зон у законодавстві, корупції та непрозорої практики державних закупівель. Це може призвести до меншого економічного зростання та менших надходжень до бюджету, порівняно з менш зарегульованими сценаріями відкриття ринку землі. Крім того, міжнародні донорські організації, такі як МВФ або Світовий банк, які виступають за більш ліберальне відкриття ринку землі, можуть скоротити пов'язану із цим фінансову підтримку.

2. Для придбання сільськогосподарських угідь потрібні великі довгострокові інвестиції покупців землі, що принаймні тимчасово негативно вплине на короткострокові витрати сільськогосподарських компаній на засоби виробництва. Цей ефект посилюється за рахунок нарахування відсотків при використанні позик. Оголошення українського уряду про надання кредитів під низькі відсотки на придбання сільськогосподарських земель може протидіяти цьому.

3. Поки що незрозуміло, як слід організовувати та здійснювати (офіційну) перевірку дотримання обмежень на щодо максимальної площі для придбання та скільки адміністративних витрат це спричинить. Впровадження бажаних механізмів захисту, покликаних запобігати надмірній концентрації сільськогосподарських угідь в руках кількох власників, несе в собі ризик досягнення протилежних ефектів, ніж спочатку передбачалося. Державне регулювання обмежень щодо максимальної площі та виключення певних зацікавлених груп покупців збільшує ризик виникнення винахідливої бізнес-моделі з обхідними механізмами. Згідно з первинною оцінкою, підприємства могли б надавати фізичним особам гроші на придбання сільськогосподарських земель, які надалі б віддавали право користування цими землями підприємствам на 49 років. Крім того, державний контроль за операціями з частками власності можливий лише за умови дуже якісних розслідувань та адміністративної роботи. Використовуючи частки участі в різних компаніях, які купують землю сільськогосподарського призначення контроль індивідуальних обмежень власності акціонерів, видається важким і несе ризик відстеження та покарання лише окремих порушень. Встановлення прозорого обігу землі вимагає створення та впровадження чітких норм, що застосовуватимуться до всіх задіяних. Для забезпечення прийняття впорядкованого обігу сільськогосподарських земель в майбутньому порушення мають (успішно) та послідовно каратися, а загальна довіра до судової влади повинна посилюватися шляхом послідовного впровадження принципів верховенства права.

4. Іноземці та українські компанії з акціонерами-іноземцями / кінцевими бенефіціарами залишаються виключеними від придбання землі на невизначений термін. Рішенням Парламенту було упущено можливість надіслати позитивний сигнал до ЄС та принаймні прирівняти громадян Євросоюзу чи іноземних фермерів, які багато років працюють в Україні, з точки зору їхніх можливостей набувати землі у власність до українців. Поки що незрозуміло, чи відбудеться Всеукраїнський референдум щодо допуску осіб, які не є українцями, на ринок сільськогосподарських земель. Опитування, проведені до цього часу, показують, що переважна більшість українців проголосувала б проти можливості для іноземців купувати землю. Це може створити несприятливі конкурентні умови для українських сільськогосподарських компаній із іноземною участю. Це також може зумовити ризики для існування успішно діючих компаній з іноземною участю і, взагалі, призвести до меншої кількості іноземних інвестицій в український аграрний сектор, ніж це було б можливо без обмеження. Крім того, майнові права тих українських землевласників, які все ще здають свою землю в оренду підприємствам із іноземною участю, але не мають права продавати, залишаються обмеженими.Через референдуму українські громадяни опосередковано визначатимуть ступінь реалізації майнових прав порівняно невеликої кількості українців, залучених до цього процесу. Захист індивідуальних прав власності слід сприймати як державне завдання, а не вирішувати політичним референдумом.

5. Не виглядає очевидним, що організація відкритого ринку землі базувалася на довгострокових стратегіях земельної та аграрної політик. Усі українці мають однакове право на придбання земель сільськогосподарського призначення в будь-якій точці України, незалежно від місця проживання, навичок та професійного досвіду. Хоча фермери і мають переважне право купівлі на ті ділянки, які вони орендують, але за умови, що вони готові та зможуть сплатити ціну, погоджену власником. При цьому це пріоритетне право купівлі поширюється лише на відповідного орендаря, а не на інших фермерів того ж регіону, які потребують збільшення земельного банку. Крім того, не відомо жодного терміну для зняття мораторію на продаж сільськогосподарських земель, що належать державі. Якщо Україна також хоче переслідувати певні агро-структурні цілі на додаток до підвищення державних доходів від продажу державних (комунальних) сільськогосподарських земель, слід визначити період і процес проведення приватизації на основі відповідної моделі земельної політики.

Загрузка... .